Sociedad de Tasación ha publicado el Estudio de Vivienda Nueva en Andalucía y Región de Murcia, con información de estas dos comunidades autónomas y de sus principales municipios, actualizado al cierre de 2024. Según sus datos, Sevilla se sitúa la segunda, tras Málaga, al crecer al mismo ritmo que la media nacional (5,5%), la misma posición que ocupa en cuanto precio medio de vivienda nueva, que en la provincia esta en 2.332 €/m2.

Este informe analiza la evolución del precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia y principales municipios de ambas autonomías. Además, incluye la evolución de diferentes indicadores inmobiliarios propios en el cuarto trimestre del pasado año.

Andalucía ha cerrado el mes de diciembre de 2024 con un precio medio de vivienda de nueva de 2.118 €/m2, tras una variación interanual del 5,2%. Se trata de un incremento ligeramente inferior a la registrada en el conjunto de España (5,5%), cuyo precio medio alcanzó los 3.028 €/m2. A su vez, la variación semestral ha sido del 3,1%, también ligeramente inferior al 3,3% del conjunto de España. El valor medio de la vivienda nueva se consolida así en Andalucía por encima de la barrera de los 2.000 €/m2 -ya superó esta cifra en diciembre de 2023-, todavía lejos de su máximo histórico: 2.270 €/m2 alcanzado en diciembre de 2007.

El delegado general en Málaga de Sociedad de Tasación, Manuel Cerbán Cruzado, ha explicado que “el precio de la vivienda nueva en Andalucía sigue una tendencia ascendente similar a la observada a nivel nacional. En particular, la ciudad de Málaga y varios municipios turísticos de su provincia lideran los incrementos anuales”. “En Andalucía, el mercado de vivienda nueva muestra un stock de vivienda limitado, principalmente en las capitales y en aquellos municipios con mayor atractivo turístico. Esta escasa oferta de vivienda, junto a una demanda constante y unos costes de construcción, que se han estabilizado en máximos de la serie histórica, continúan presionando el valor unitario de las viviendas nuevas al alza”.

Por capitales, Málaga registra la variación interanual más significativa en Andalucía (7,5%), siendo la única, de hecho, que registra un crecimiento superior al conjunto de España (5,5%). Por detrás se sitúa Sevilla, que crece al mismo ritmo que la media nacional (5,5%), y tras ella: Granada (4,4%), Almería (3,6%), Cádiz (3,5%), Córdoba (3%), Jaén (2,6%) y Huelva (2,5%).

En cifras absolutas, Málaga cierra diciembre de 2024 con un precio medio de vivienda nueva de 2.435 €/m2, alcanzando así el máximo de la serie histórica de Sociedad de Tasación. Le siguen Sevilla (2.332 €/m2), Cádiz (2.258 €/m2) y Granada (2.008 €/m2), todas ellas por encima de la barrera de los 2.000 euros; y después Córdoba (1.900 €/m2), Almería (1.717 €/m2), Huelva (1.479 €/m2), y Jaén (1.449 €/m2).

MUNICIPIOS

Dejando a un lado las capitales de provincia, el municipio de Andalucía dónde más ha aumentado el precio medio de la vivienda nueva es Benalmádena, que ha experimentado un incremento interanual del 7,6% hasta alcanzar los 2.274 €/m2, alcanzando así también su máximo histórico.

También destaca la evolución del precio unitario por encima del 6% interanual en otros ocho municipios andaluces, todos ellos en Málaga: Marbella (7,4%) hasta los 2.465 €/m2; Estepona (7,2%) hasta los 1.932 €/m2; Torremolinos (6,9%) hasta los 2.216 €/m2; Vélez-Málaga (6,8%) hasta los 1.776 €/m2; Fuengirola (6,7%) hasta los 2.108 €/m2; Rincón de la Victoria (6,7%) hasta los 1.893 €/m2; Torrox (6,4%) hasta los 1.930 €/m2 y Nerja (6,2%) hasta los 2.273 €/m2.

El Estudio de Vivienda Nueva en Andalucía también incluye la evolución durante el cuarto trimestre de 2024 de una serie de indicadores propios de Sociedad de Tasación. Uno de ellos es el Índice de Confianza Inmobiliario, que ha experimentado en Andalucía un incremento de 1,6 puntos durante los últimos tres meses y de 7,5 puntos durante el último año, hasta alcanzar los 54,7 puntos sobre 100 a diciembre de 2024. Andalucía vuelve así a estar por encima del punto de equilibrio (50 puntos) por tercer trimestre consecutivo, una tendencia que también se refleja en el conjunto de España (54,9), que también se encuentra por encima de la barrera de los 50 puntos.

Este repunte está ligado a la desescalada de tipos de interés iniciada en junio por parte del Banco Central Europeo (BCE). Esta mayor facilidad para acceder al crédito debería seguir actuando como estímulo para la demanda, tanto por el lado de las compraventas como por la concesión de nuevos préstamos hipotecarios para la compra de vivienda.

La información utilizada para confeccionar el estudio procede de los datos de oferta de vivienda nueva en edificio que han sido captados por la red de colaboradores de Sociedad de Tasación y que también se utilizan para realizar las valoraciones. El estudio de campo y el análisis de los datos se ha realizado entre septiembre y diciembre de 2024 tanto en Andalucía y Región de Murcia como en el resto de las autonomías de España. En total, se han tenido en cuenta los valores de 40.500 viviendas a nivel nacional (incluyendo ambas comunidades) correspondientes a 2.200 promociones.

Los datos son tratados mediante un "riguroso procedimiento de depuración y normalización" en base a criterios homogéneos (mediciones, consideración de anexos…) y obtención de posibles valores de transacción deduciendo posibles descuentos o comisiones mediante un procedimiento de simulación de compra. La información incluida en cada dato contiene 60 variables, utilizadas en la determinación de los valores medios en distintos ámbitos territoriales.

ÍNDICES

La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 3 y 16 de diciembre de 2024. Ésta recoge la opinión de más de 504 tasadores a nivel nacional -incluyendo Andalucía- sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde se desarrolla su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).

Por otro lado, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,2 años en Andalucía, una décima más que el trimestre anterior y una décima por debajo de la de hace un año (7,3). Andalucía mantiene un Índice de Esfuerzo Inmobiliario inferior al promedio de España (7,5 años en diciembre de 2024).

A su vez, el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, indicador que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, se ha incrementado ligeramente hasta los 86 puntos en Andalucía en el cuarto trimestre de 2024. Un punto más que en el trimestre anterior y nueve más que hace un año. Una cifra similar a la del promedio del conjunto de España (82 puntos).

Andalucía es una de las diez autonomías cuyo índice no alcanza los 100 puntos (o punto de equilibrio), lo cual supone que un ciudadano de esta comunidad que perciba un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.