Hasta el próximo día 30 de septiembre estará abierto el período de alegaciones al Plan de Ordenación de la Costa Noroeste elaborado por la Junta de Andalucía con el consenso e implicación de los Ayuntamientos de los cuatro municipios de la comarca, Sanlúcar, Chipiona, Rota y Trebujena.
El plan se sustenta sobre cuatro ejes. Esto es, integrar la Costa Noroeste de manera ordenada en el mismo sistema de la Bahía de Cádiz y de Jerez de la Frontera; reforzar y articular el espacio turístico - analizados anteriormente por Información-; poner en valor los espacios marismeños y proteger el litoral y, ordenar territorialmente el complejo productivo de la agricultura y compatibilizarlo con el desarrollo urbano turístico.
En relación con este último objetivo, de compatibilización de usos, el análisis de los municipios que conforman la Costa Noroeste ha llevado al equipo redactor del POT de la comarca a poner de manifiesto las dificultades de una franja litoral que, desde Monte Algaida hasta Rota, está marcada por la mezcla de residenciales, invernaderos, espacios dedicados a la agricultura tradicional, con otros ocupados por las industrias auxiliares de la agricultura. Una situación que se da con mayor intensidad entre Sanlúcar y Chipiona y entre Rota y Aguadulce, llegando incluso a recoger este estudio que “se empiezan a plantear importantes problemas de conflictos entre usos en la colonia agrícola de Monte Algaida”.
Una problemática que los especialistas en urbanismo encargados de elaborar el POT achacan al “extraordinario desarrollo de la vivienda, que produce situaciones de aglomeración”, que está “dando lugar a situaciones insostenibles tanto desde la perspectiva ambiental y sanitaria como territorial y urbanística “ y que en la actualidad todavía no han paliado la falta de viviendas para la población con unos ingresos más bajos (que hasta la fecha les ha llevado a construir sus viviendas en parcelas destinadas a otros usos.
De ahí que el planeamiento urbanístico diseñado plantee varias propuestas de actuación entre las que destaca la contribución del Gobierno andaluz a la formación de patrimonios públicos de suelo con destino preferente a vivienda protegida. Para afrontar las necesidades comarcales de vivienda, el POT plantea un área de oportunidad en Sanlúcar, junto al pago El Palmar y en las zonas próximas al Hornillo y al pago Santillana, donde el Gobierno municipal también ha consensuado otras reservas de suelo para los mismos fines con la Junta de Andalucía.
Esta área de oportunidad, reservada para uso residencial, garantizará la oferta de suelo con destino a la ejecución mayoritaria de viviendas de protección oficial y otros regímenes de protección pública.
MÁS CONTROL
Por otro lado, y con el propósito de evitar la conurbación del eje litoral y conformar una red de espacios libres que permita el esponjamiento de la franja costera, el equipo redactor del POT de la Costa Noroeste propone configurar un corredor litoral formado por la zona de dominio público marítimo terrestre más 200 metros “que permita la percepción de espacios abiertos vinculados al litoral y el reforzamiento de su uso y disfrute público”.
Este corredor litoral se deberá incorporar a los instrumentos de planeamiento urbanístico y junto a él se plantea la vía verde para cuyo estudio de viabilidad para su posible uso com tranvía utilizando la antigua vía del tren entre los cuatro municipios, el POT destina una partida presupuestaria y dicta la reserva de esos suelos en cada uno de los municipios.
En la franja entre ese corredor y los 500 metros deben primar los espacios verdes y otras dotaciones vinculadas al uso público para el ocio, estancia y recreo, así como los equipamientos y servicios ligados a la actividad turística y los servicios hoteleros.
En la misma línea se encuentra la apuesta de este plan subregional por la creación de parque metropolitanos, como el contemplado para El Chapatal, en Chipiona, así como el Parque de La Dinamita en Sanlúcar o los de La Laguna, Los Arriates y el Parque Central también en Chipiona y el de Punta Candor en Rota “para garantizar la no colmatación urbana de la franja costera”.
En relación a las zonas destinadas a la agricultura, el documento objeto de análisis deja de manifiesto la necesidad de reservar un espacio destinado a estos fines, que esté delimitado y al que se le dote de una infraestructura necesaria para el desarrollo de este sector primario de la economía y principal fuente de ingresos para los municipios de la Costa Noroeste.
DELIMITAR LOS USOS
En la comarca, la actividad agrícola se concentra en su mayoría en la zona de Monte Algaida y en la Zona Regable de la Costa Noroeste. Por ello, para proteger la actividad agrícola intensiva en esta última, por ejemplo, el Plan propone impedir nuevos desarrollos urbanos, salvaguardando la actividad agrícola de usos residenciales mediante su protección territorial. En la medida se especifica que “la salvaguarda de este espacio de usos residenciales no impide que sea factible la ubicación de equipamientos y servicios así como la ubicación de suelo destinado a usos productivos industriales y logísticos”. Así, la normativa derivada de este aspecto recoge que “no se permitirá la clasificación de nuevo suelo urbano o urbanizable de uso residencial en la zona delimitada como Zona Regable de la Costa Noroeste”. La misma normativa deja abierta la puerta a la incorporación al proceso urbanístico de las edificaciones y urbanizaciones existentes cuando el POT sea aprobado. Y es que, aunque en el Plan no se entra de lleno en el procedimiento a seguir en las urbanizaciones y edificaciones irregulares, sí avisa de que “requieren su tratamiento por el Plan general” y fija unos mínimos, basados en que los municipios desarrollen las políticas específicas necesarias y las medidas para su ordenación, la resolución de déficits de infraestructuras y la dotación de servicios y equipamientos públicos”. A la sazón, insiste sobre la elaboración de un inventario sobre las edificaciones y urbanizaciones ilegales en cada uno de los municipios, en el que ya andan inmersos los Ayuntamientos ya que la Junta ha fechado para finales de año la obtención de esta “foto fija”.
En el capítulo específico dedicado a la situación de Monte Algaida, en Sanlúcar, en el Plan se propone su ordenación, ya que cataloga a la zona “a medio camino entre suelo urbano y un suelo agrario periurbano de edificaciones diseminadas” por lo que propone su delimitación como Hábitat Rural Diseminado.
